Долевое участие пайщиков в строительстве новых домов защищается законодательством. Недобросовестные застройщики используют множество вариантов нарушения закона и обманывают своих вкладчиков. Приобретение недвижимости в строящемся доме чревато рисками. Подробное изучение подводных камней при совершении сделки со строительной компанией помогает пайщику не потерять вклад и жилплощадь.

Документ для регулировки взаимодействий между сторонами

Чтобы защитить пайщиков от недобросовестных компаний, все взаимодействия сторон регулируются соглашением долевого участия. Оно заключается во время сделки путем применения ФЗ № 214, определяющего нормы сделанных вкладов в возведение жилого многоэтажного дома. С помощью договора долевого участия пайщик может требовать от строительной компании недвижимость, за которую заплатил. Делать это можно после введения дома в эксплуатацию. Соглашение о долевом участии подписывается девелопером и физлицом-заемщиком.

У всех застройщиков документы имеют разное содержание. Основой договоров служат такие данные:

  • сведения о недвижимости, ее строительный адрес;
  • кадастровый номер земельного участка, на котором строится здание;
  • цена квартиры;
  • предварительная дата сдачи дома;
  • этаж и номер жилплощади;
  • паспорт, идентификационный код пайщика;
  • реквизиты фирмы;
  • права и обязанности подписантов.

Обязательно должны быть гарантийные обязательства на жилище.

От чего защищен вкладчик?

Закон, который регулирует принятие участия в долевом строительстве, дает возможность покупать квартиру в новостройке, не боясь схем и уловок мошенников. Главное нововведение, защищающее дольщиков, это обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре. Такая особенность помогает предупредить мошеннические действия, если недобросовестный строитель хочет продать одно и то же помещение нескольким лицам. В последние годы произошли изменения, при которых отличается механизм перечислении денег строительной фирме. Сейчас пайщики не переводят денежные суммы застройщикам. После заключения ДДУ новый владелец квартиры перечисляет денежную сумму на эскроу-счет. Сюда же переводятся кредитные деньги, если человек приобретает недвижимость в ипотеку. Строительная организация получает оплату после регистрации пайщиками права собственности на первые жилые площади в построенном доме.

Сложно разобраться? Задайте вопрос нашему специалисту!

    Еще одна защита – это компенсационный фонд долевого возведения домов. Начиная с 2022 года, такими делами занимается ФРТ. Во время подписания ДДУ девелопер должен вынести 1,2% от каждого взноса за квартиру. Денежная компенсация будет выплачена пайщикам, если застройщик не выполнит свои обязательства или обанкротится. В паевом участии могут возникать свои подводные камни.

    Риски приобретения квартиры в строящемся доме

    При приобретении недвижимости в строящемся доме могут возникать риски, на которые стоит обратить внимание заблаговременно.

    1. Схема строительной компании. Закон, регулирующий перечисление финансов на эскроу-счет может нарушаться строительными фирмами. Мошенники их обходят. При такой схеме ДДУ не подписывается, а потенциальному пайщику предлагается принять участие в создании ЖСК. При этом в соглашении указано, что некоторые физлица наняли подрядную организацию для строительства объекта. В качестве такой выступает застройщик, поэтому все деньги сразу переводятся ему. Возводимые здания, при которых используется такая схема, имеют меньшую стоимость, чем дома, где квартиры покупаются с заключением соглашения долевого участия. Такая экономия рискованная для дольщика: если строительство заморозится, то пайщик не получает вложенный капитал. Это связано с той ситуацией, что при обращении в суд заемщик не может ссылаться на закон о долевом возведении дома. Деньги компенсационного фонда ему не удастся получить.
    2. Подписание предварительного соглашения о долевом участии. Главный риск – это документ, который будет заключаться между поставщиком и строительной компанией. Федеральное законодательство защищает права собственника будущей квартиры только при заключении ДДУ. Недобросовестная строительная компания предлагает пайщику оформить предварительный договор долевого участия. При его подписании законодательством непредвиден денежный перевод на эскроу-счет, поэтому когда возведение дома заморозится, вкладчик не сможет получить защиту от государства.
    3. Изменение условий соглашения. Во время оформления договора долевого участия застройщик может внести данные о том, что способно изменить условия документа без согласования с дольщиком. Это может быть одностороннее расторжение договора по желанию строительной компании либо же изменения квадратуры квартиры и ее стоимости. Такие пункты в заключенном соглашении дадут девелоперам законное право разорвать договор в одностороннем порядке, отдавать подписчику жилплощадь меньшего размера, чем было оговорено изначально, и устанавливать высокую стоимость объекта. Внесение изменений в соглашение может оспариваться в суде, но на это также уходят средства и время.
    4. Несостоятельность строительной фирмы – главный риск при приобретении жилья в строящемся доме. Банкротство строительной компании происходит из-за экономической нестабильности. В процессе проектирования жилого здания компания учитывала цены на день разработки проекта. На период строительства стоимость на стройматериалы резко выросла, поэтому компания затрудняется выстроить экономику возведения жилого дома и не может успешно завершить его. Если компания-застройщик имеет хорошую историю с банковскими учреждениями, то он сможет покрыть свои долги, но не все банки работают со строительными компаниями, из-за чего возникает недостаток финансов для окончания строительства. Если финансирование прекращается, то возведение жилого дома приостанавливается либо же полностью прекращается. Это влечет нарушение сроков окончания строительных работ, а компания поглощена исками от заемщиков. Итог – Арбитражный суд признает банкротство компании.

    покупка квартиры в строящемся доме

    Дольщикам стоит учесть, что введенная система счетов эскроу по пункту 177 ФЗ по ДДУ выплачивается в 100% размере от суммы, имеющейся на счете во время наступления страхового случая (не более 10 000 000 рублей).

    С чего начать пайщику?

    При желании купить квартиру в новостройке каждому пайщику рекомендуется оценить строительную компанию. Для этого нужно изучить историю застройщика и проекты, который он реализовал. Будущему дольщику рекомендуется учитывать сроки, в которые соблюдала строительная компания. Нужно проверить судебные споры, в которых может состоять застройщик. Такая предосторожность дает возможность проанализировать, сколько неисполненных обязательств компании после внесения п. 11 стр. 31 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214. Размещение и актуализация этой информации – обязанность строительной компании. Информация проверяется на судебных сайтах, поэтому перед покупкой квартиры клиент может полностью проверить выбранные организации.